PERLINDUNGAN HAK DAN KEPENTINGAN PEMBELI RUMAH JABATAN PERUMAHAN NEGARA KPKT Mei 2017
FUNGSI JPN Menyediakan rumah melalui Projek Perumahan Rakyat (PPR) yang berkualiti dan mencukupi. Meningkatkan keupayaan dan kemampuan rakyat untuk memiliki dan menyewa rumah (MyDeposit, MyHome & SPP) Mengawalselia pemajuan perumahan swasta di Semenanjung Malaysia Memantau projek pemajuan perumahan swasta dan pemulihan projek terbengkalai
AKTA PEMAJUAN PERUMAHAN (KAWALAN DAN PELESENAN) AKTA 118 Akta 118 atau Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 adalah suatu Akta untuk mengadakan peruntukan bagi kawalan dan pelesenan urusan pemajuan perumahan di Semenanjung Malaysia, pelindungan kepentingan pembeli-pembeli dan bagi perkara-perkara yang berkaitan dengannya Telah dipinda pada tahun 2012 dan berkuatkuasa tahun 2015. Pindaan memfokuskan kepada keperluan mempertingkatkan keupayaan untuk: Mengatasi kes projek perumahan terbengkalai Memperketatkan kawalselia pemajuan perumahan Penguatkuasaan yang holistik, efisien, cekap & berkesan Menjaga hak dan kepentingan pembeli-pembeli rumah
Definisi pembeli rumah Pembeli rumah bermaksud seorang pembeli rumah kediaman dan termasuklah seseorang yang telah membeli rumah kediaman dari pembeli pertama. rumah tempat tinggal termasuk mana-mana bangunan, tenemen atau mesuaj yang keseluruhannya atau sebahagian utamanya dibina, disesuaikan atau diniatkan bagi kediaman manusia atau sebahagiannya bagi kediaman manusia dan sebahagian lagi bagi premis perniagaan da lain-lain jenis kemudahan seperti itu sebagaimana yang boleh dinyatakan oleh Menteri dati semasa ke semasa untuk menjadi rumah tempat tinggal.
HAK DAN KEPENTINGAN PEMBELI RUMAH PERLINDUNGAN SECARA LANGSUNG PERLINDUNGAN TIDAK LANGSUNG
PERLINDUNGAN SECARA LANGSUNG Hak pembeli digariskan dibawah Kontrak Perjanjian Jual Beli (Jadual G hingga I) mengikut jenis pemajuan Diantara hak umum dan nyata pembeli rumah di bawah Kontrak Jualan adalah: Hak pembeli untuk memulakan dan mengekalkan tindakan terhadap tuan punya tanah dan pemaju di mana-mana mahkamah dan tirbunal Pemaju hanya boleh menamatkan atau membatalkan perjanjian atas sebab yang digariskan dibawah perjanjian ( Klausa 11) Pemaju hendaklah menyerahkan surat cara pindah milik yang sah kepada Pembeli Pembeli berhak mendapatkan ganti rugi sekiranya mutu binaan atau bahan binaan yang digunakan adalah tidak seperti dipersetujui. Pemaju perlu menanggung sebarang kerugian Pembeli sekiranya terdapat pelanggaran terhadapa undang-undang pemajuan.
PERLINDUNGAN SECARA LANGSUNG Diantara hak umum dan nyata pembeli rumah di bawah Kontrak Jualan adalah: Pemilikan kosong hendaklah diserahkan kepada pembeli di dalam tempoh 24 bulan dari tarikh perjanjian (hakmilik individu) dan 36 bulan (pemajuan strata) Pemaju perlu membayar gantirugi 10% dari harga beli bagi setiap hari kelewatan. Pemaju bertanggungjawab untuk mendapatkan perakuan siap dan pematuhan (CCC). Pembeli boleh membuat aduan terhadap sebarang kecacatan atan kekurangan lain bagi pemilikan kosong di dalam tempoh 24 bulan selepas mengambil rumah.
PERLINDUNGAN SECARA LANGSUNG Diantara hak umum dan nyata pembeli rumah di bawah Kontrak Jualan adalah: Pemajuan perlu memperbaiki kecacatan dalam tempoh 30 hari dari menerima aduan. Pembeli berhak untu melantik pihak lain untuk membaiki kecacatan pada unit sekiranya Pemaju tidak menyempurnakan kecacatan dalam tempoh 30 hari dan boleh membuat tuntutan kepada pemaju. Pembeli boleh menyerahkan segala hak, kepentingan dan hakmiliknya kepada pihak ketiga tanpa persetujuan Tuan Tanah atau Pemaju.
ADUAN DAN SIASATAN Pembeli rumah boleh mengemukakan aduan ke Bahagian Penguatkuasaan, JPN untuk sebarang ketidakpatuhan atau keengkaran oleh Pemaju rumah. Sisasatan boleh dibuat untuk mana-mana ketidakpatuhan terhadap peruntukan dibawah Akta 118 atau Peraturan-peraturan di bawah Akta tersebut. Contoh ketidakpatuhan: Klausa di bawah Perjanjian Jual Beli Isu berkaitan iklan pemajuan Mutu kerja atau kerosakan pada rumah yang dibeli Pemaju tanpa lesen
TRIBUNAL PERUMAHAN DAN PENGURUSAN STRATA (TTPS) TRIBUNAL TUNTUTAN PEMBELI RUMAH (TTPR) TRIBUNAL PENGURUSAN STRATA (TPS) Forum alternatif untuk menyelesaikan pertikaian mengenai perumahan antara pembeli rumah dengan pemaju perumahan secara mudah, murah dan cepat.
TTPR DIKAWAL SELIA OLEH: Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan & Pelesenan) 1966 [Akta 118] DAN Peraturan Peraturan Pemajuan Perumahan (Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah) 2002.
BIDANG KUASA TTPR Mendengar pertikaian yang berbangkit daripada Perjanjian Jual Beli (PJB) di antara pembeli rumah dan pemaju perumahan berlesen Tuntutan tidak melebihi RM50,000.00
TUNTUTAN YANG TIDAK BOLEH DIBAWA KE TTPR a) Projek terbengkalai; b) Rumah yang dibeli BUKAN daripada pemaju perumahan seperti broker atau persendirian. c) Tidak lebih daripada 12 bulan dari tarikh i. Pengeluaran CCC; ii. Tamat tempoh kecacatan liabiliti; iii. Penamatan perjanjian jual beli sebelum pengeluaran CCC.
JENIS-JENIS TUNTUTAN TUNTUTAN BUKAN TEKNIKAL TUNTUTAN TEKNIKAL
TUNTUTAN BUKAN TEKNIKAL LAD (Liquidated Ascertained Damages) Ganti rugi penyerahan lewat bagi: a) milikan kosong; dan b) kemudahan bersama TUNTUTAN UNTUK PEMULANGAN DEPOSIT Apabila: a) perjanjian jual beli dibatalkan; atau b) pembelian rumah tidak diteruskan
TUNTUTAN TEKNIKAL Ganti rugi bagi:- (a) ketidakpatuhan spesifikasi iaitu bahan binaan atau rumah yang dibina tidak mengikut pelan atau butiran seperti mana yang dinyatakan dalam perjanjian jual beli; (b) kecacatan mutu kerja; dan (c ) Pampasan bagi penyelarasan keluasan tanah atau lot
PENYAMBUNGAN AIR DAN ELEKTRIK Perenggan 26(1)(b) PJB - sedia utk sambungan ertinya poin elektrik dan pepasangan serta lekapan air telah dipasang oleh penjual dan diuji serta dijalankan oleh Pihak Berkuasa sewajarnya atau oleh agen yang dibenarkan dan bekalan sedia untuk mengalir ke unit bangunan secara individu; Salmah binti Sulaiman & Anor lwn. Metroplex Dev. Sdn Bhd [1994] 3 AMR 2514 Mahkamah Rayuan memutuskan: the rule speaks of connection of the electrical and water mains and the developer s obligation was only to connect electricity and water mains to the internal electricity and water mains and not the flow of water and electricity.
JIKA TARIKH PERJANJIAN JUAL BELI BERBEZA DENGAN BAYARAN DEPOSIT Jika tarikh tandatangan perjanjian jual beli berbeza dengan tarikh bayaran deposit, ikut tarikh bayaran deposit. Hoo See Sen & Anor v Public Bank Berhad [1988] 2 MLJ 170 Bagi maksud penentuan tarikh serahan milikan kosong, tarikh yang relevan bila masa bermula adalah tarikh pembeli membayar fi tempahan dan bukan TT PJB. Lim Eh Fah & 4 Ors v Seri Maju Padu [2002] 4 AMR 4491 Pembeli bayar 10% deposit pada 17/7/1992 & SPA di tandatangan pada 10/10/1992. Mahkamah putuskan tarikh yang diambil kira adalah 17/7/1992.
BROSUR/BAHAN PROMOSI Ammer Ali Mohamad Yussof & Anor v. Sunrise Bhd [2008] 1 LNS Brosur dan folder bahan promosi yang digunakan dan dikemukakan di mahkamah, adalah bahan mewah dan bukan dalam bentuk flyer jualan biasa. Bahan promosi adalah bukan bahan promosi yang remeh tetapi adalah usaha yang serius untuk menyampaikan imej mental yang jelas kepada bakal pembeli untuk memujuknya bukan sahaja untuk membuat tempahan tetapi komitmen untuk membeli dengan cara deposit yang tidak boleh dikembalikan.
PERLINDUNGAN TIDAK LANGSUNG Melalui mekanisma dan penguatkuasaan peruntukan Akta 118 di peringkat Jabatan terhadap tanggungjawab dan fungsi Pemaju rumah yang berlesen. Setiap pemaju rumah adalah diwajibkan untuk dilesenkan untuk terlibat dalam atau menjalankan atau mengusahakan pemajuan perumahan (lebih dari 4 unit rumah) dan termasuk pemegang mana-mana surat kuasa wakil bagi pemaju perumahan tersebut. Setiap pemaju perlu memiliki lesen yang sah tempoh waktu dan mematuhi syarat tambahan lesen yang dikenakan.
PERLINDUNGAN TIDAK LANGSUNG Hanya pemaju yang memenuhi kriteria dan peruntukan di bawah Akta 118 (Peruntukan 6) boleh dipertimbangkan untuk kelulusan lesen pemaju. Ini termasuklah: Mempunyai modal terbitan dan terkumpul secara tunai tidak kurang dari RM250 ribu dan membuat wan pendahuluan 4% dari jumlah GDV pemajuan. Tidak disabitkan mana-mana kesalahan fraud, bankrap atau kesalahan dibawah Akta 118. Arkitek dan jurutera adalah tidak dibatalkan dan aktif dibawah Akta berkaitan.
PERLINDUNGAN TIDAK LANGSUNG Bagi memastikan pemaju bertanggungjawab menyiapkan projek pemajuan yang dilesenkan, Jabatan juga menguatkuasakan Akta 118 bagi: Pemaju mempamerkan lesen dan permit di galeri jualan, pejabat dsb. Melantik juruadit dan mengemukakan laporan kewangan kepada Pengawal dalam tempoh 6 bulan berakhir tahun kewangan (7e) Mengemukakan laporan kemajuan perumahan secara berkala sehingga CCC dikeluarkan (7f) Memaklumkan serta merta kepada Pengawal sekiranya tidak dapat memenuhi obligasi kepada pembeli.
PENGUATKUASAAN AKTA 118 Bahagian Penguatkuasaan, Jabatan Perumahan Negara (JPN) bertanggungjawab menguatkuasakan Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 [Akta 118] dan Peraturan-Peraturan melalui tindakan pengkompaunan dan pendakwaan. JPN memberi penekankan terhadap aspek penguatkuasaan seperti berikut: (i) Pematuhan syarat-syarat Lesen Pemajuan Perumahan serta Permit Iklan dan Jualan. (ii) Kemajuan pelaksanaan projek dan pengurusan kewangan. (iii) Kesalahan-kesalahan yang boleh dikompaun dan didakwa di bawah Akta 118 dan Peraturan-Peraturan berkaitan.
Mekanisma penguatkuasaan JPN adalah seperti berikut : (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) Aduan orang awam dan agensi-agensi lain. Pengesyoran kompaun oleh Bahagian-Bahagian di JPN. Semakan iklan pemajuan perumahan. Pemeriksaan premis perniagaan pemaju perumahan. Lawatan tapak projek perumahan. Senarai hitam pemaju dan ahli lembaga pengarah.
KOMPAUN Pengkompaunan kesalahan di bawah Akta 118 dan Peraturan-Peraturan berkaitan telah mula pada 1 Disember 2002 selaras dengan pindaan Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Pengkompaunan Kesalahan) Kesalahan-kesalahan yang boleh dikompaun terbahagi kepada tiga (3) kluster seperti berikut : utama (i) Pengkompauan kesalahan tanggungjawab pemaju perumahan berlesen selaras seksyen 7 dan 18(c) Akta 118. (ii) Pengkompaunan kesalahan Permit Iklan dan Jualan selaras 5(6), 6(1) dan 7(1) Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan Pelesenan) 1989. peraturan (Kawalan 5(1A), dan (iii) Pengkompaunan kesalahan pengurusan dan penyenggaraan Akaun Pemajuan Perumahan (HDA) selaras Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Akaun Pemajuan Perumahan) 1991. Jumlah kompaun yang ditawarkan bagi setiap kesalahan yang dilakukan adalah diantara RM5,000.00 sehingga RM50,000.00.
PENDAKWAAN Tindakan pendakwaan boleh dimulakan bagi apa-apa kesalahan di bawah Akta 118. Pendakwaan di bawah Akta 118 terbahagi kepada lima (5) kluster utama seperti berikut: (i) kes-kes gagal menjelaskan bayaran kompaun yang dikeluarkan. (ii) kes Ingkar Award yang dikeluarkan Tribunal Tuntuan Pembeli Rumah (TTPR) selaras dengan peruntukan seksyen 16AD Akta 118. (iii) pemajuan perumahan tanpa lesen selaras dengan peruntukan seksyen 5(1) Akta 118. (iv) kes kecuaian atau penyelewengan dalam pengurusan dan penyenggaraan Akaun Pemajuan Perumahan. (v) ahli profesional (Arkitek dan Jurutera) selaras dengan sekyen 22F Akta 118. (vi) pemaju perumahan berlesen yang menyebabkan projek perumahan terbengkalai selaras dengan seksyen 18A Pemaju perumahan boleh didenda 5 tahun atau sehingga RM 500,000.00 kedua-duanya sekiranya disabitkan kesalahan. atau penjara sehingga
SENARAI HITAM PEMAJU Pemaju dan ahli lembaga pengarah syarikat akan disenarai hitamkan di peringkat JPN sekiranya didapati terlibat dengan perkara berikut : (i) Gagal membayar kompaun; (ii) Ingkar Award yang dikeluarkan TTPR; (iii) Projek sakit; (iv) Projek terbengkalai; (v) Projek tanpa lesen; (vi) Disabitkan kesalahan di mahkamah dengan denda melebihi RM 10,000; dan (vii) Kesalahan-kesalahan lain di bawah Akta 118. Tindakan senarai hitam ini akan mengakibatkan permohonan lesen baru, permit baru dan pembaharuan permit sedia ada pemaju tidak akan dipertimbangkan.
KUASA MENTERI Akta 118 memperuntukan kuasa kepada Menteri KPKT untuk memberikan arahan bagi melindungi kepentingan pembeli. Menteri boleh; Mengarah pemaju berlesen untuk ambil tindakan pembetulan (rectification and correctional) Melantik seseorang untuk menasihati pemaju dalam menjalankan perniagaan Meletakkan terma dan syarat kawalan terhadap pemaju Mengistyharkan sesuatu projek itu terbengkalai Arah pemaju untuk hantar petisyen penggulungan perniagaan Arahan am yang lain yang mengikat pemaju perumahan (legally binding).
SEKIAN, TERIMA KASIH Sebarang aduan/pertanyaan boleh menghubungi: JABATAN PERUMAHAN NEGARA KEMENTERIAN KESEJAHTERAAN BANDAR, PERUMAHAN DAN KERAJAAN TEMPATAN ARAS 30-38, NO. 51, PERSIARAN PERDANA, PRESINT 4 62100 WILAYAH PERSEKUTUAN PUTRAJAYA Laman web: www.kpkt.gov.my