KAJIAN KAEDAH ANALISIS KEWANGAN UNTUK MEMBUAT KEPUTUSAN BAGI PEMILIHAN PROJEK PERUMAHAN MAZNAH BINTI A.WAHAB

KAJIAN KAEDAH ANALISIS KEWANGAN UNTUK MEMBUAT KEPUTUSAN BAGI PEMILIHAN PROJEK PERUMAHAN MAZNAH BINTI A.WAHAB Laporan projek ini dikemukakan sebagai memenuhi sebahagian daripada syarat penganugerahan Ijazah Sarjana Muda Pengurusan Teknologi (Pembinaan) dengan Kepujian Fakulti Pengurusan Teknologi Pembinaan dan Perniagaan Universiti Tun Hussein Onn Malaysia JANUARI 2018

Saya akui laporan projek ini adalah hasil kerja saya sendiri kecuali nukilan dan ringkasan yang tiap-tiap satunya telah saya jelaskan sumbernya Pelajar :... MAZNAH BINTI A.WAHAB Tarikh :... Penyelia :... DR. ROZLIN BINTI ZAINAL

ii DEDIKASI Teristimewa buat, Yang memberi bimbingan, DR. ROZLIN BINTI ZAINAL Yang tidak pernah jemu memberi nasihat dan tunjuk ajar, Semoga menjadi panduan buat diriku di masa hadapan. Yang tersayang, Ayahanda Dan Bonda, A.WAHAB BIN OMAR & ZAINAB BINTI RAMLI Terima kasih atas bantuan, sokongan, kata-kata semangat dan kepercayaan yang diberikan. Keluarga tercinta, Terima kasih atas segala sokongan. Serta rakan-rakan seperjuangan... Sekalung penghargaan buat kalian semua.. Pertolongan kalian tidak mungkin dilupakan Semoga ALLAH membalas budi kalian...

iii PENGHARGAAN Bismillahirahmanirrahim.. Alhamdulillah, segala puji bagi Allah S.W.T pemilik semesta alam dan selawat serta salam ke atas junjungan mulia Nabi Muhammad S.A.W. Syukur ke hadrat Ilahi kerana dengan limpah rahmat-nya dapat saya siapkan Laporan Projek Sarjana Muda ini dengan jayanya. Di kesempatan ini, saya ingin merakamkan jutaan terima kasih dan setinggi-tinggi penghargaan khas buat penyelia saya iaitu Dr. Rozlin Binti Zainal di atas bimbingan, nasihat dan tunjuk ajar beliau sehingga Projek Sarjana Muda ini disiapkan. Tanpa komen yang membina dan tunjuk ajar beliau, sudah tentulah saya tidak dapat menyiapkan kajian ini dengan baik. Ilmu yang dicurahkan tanpa jemu tidak mungkin dapat saya lupakan. Tidak lupa juga penghargaan dan jutann terima kasih kepada responden yang memberi kerjasama dalam perlaksanaan projek ini. Tidak ketinggalan buat sahabat handai dan rakan-rakan seperjuangan saya di sini. Jutaan terima kasih buat kalian semua di atas sokongan dan nasihat yang diberikan. Segala sokongan moral, teguran dan bantuan yang diberikan tidak mungkin dapat saya lupakan. Semoga jasa kalian semua dibalas dengan kebaikan dari Allah S.W.T. Jutaan terima kasih khas buat ibu dan ayah serta keluarga tersayang. Tanpa mereka siapalah saya. Terima kasih di atas segala nasihat, kata-kata semangat dan sokongan yang diberikan. Pengorbanan yang diberikan kepada saya tidak dapat saya ungkapkan dengan kata-kata. Hanya Allah S.W.T yang dapat membalas jasa kalian semua. Akhir kata, semoga Allah S.W.T melimpahkan rahmat ke atas semua pihak yang telah memberikan kerjasama bagi membantu menyiapkan Laporan Projek Sarjana Muda ini.

iv ABSTRAK Peringkat pemilihan projek merupakan proses permulaan bagi tahap perancangan projek. Terdapat pelbagai masalah seperti penggunaan kaedah analisis yang tidak tepat, pertindihan pendapat serta percanggahan pendapat dalam melakukan analisis kewangan untuk membuat keputusan bagi pemilihan projek perumahan ini. Oleh itu, kajian ini dilakukan bagi mengenalpasti kaedah keputusan analisis yang sering digunakan oleh pemaju, mengenalpasti permasalahan penggunaan kaedah analisis tersebut serta mengkaji cara mengatasi masalah yang dihadapi oleh pemaju semasa melakukan analisis kewangan untuk membuat keputusan bagi pemilihan projek perumahan tersebut. Kaedah yang digunakan dalam kajian ini adalah kaedah kuantitatif dengan mendapatkan data daripada responden berdasarkan borang soal selidik. Kajian ini dilakukan terhadap pihak pemaju di sekitar Pulau Pinang iaitu seramai 80 pihak pemaju. Kaedah analisis yang digunakan oleh kajian ini adalah kaedah analisis Diskriptif melalui perisian SPSS. Hasil dapatan bagi objektif pertama mendapati kaedah Nisbah Faedah /Kos (BCR) merupakan kaedah analisis kewangan yang sering digunakan. Objektif kedua pula mendapati penggunaan data merupakan masalah yang sering dihadapi oleh responden seperti maklumat projek lepas tidak memberikan ketepatan semasa analisis dilakukan. Bagi objektif ketiga pula, mendapati penggunaan data seperti penggunaan maklumat yang relevan daripada projek terdahulu merupakan cara mengatasi yang sering digunakan oleh responden untuk mengatasi masalah yang dihadapi. Kajian ini penting untuk pemaju bagi mengetahui kaedah analisis yang sesuai untuk digunakan serta mengetahui permasalah dan cara mengatasi masalah tersebut serta penting bagi pelbagai pihak untuk dijadikan bahan rujukan terutamanya para pelajar yang mengambil kos berkenaan kajian ini.

v ABSTRACT Project selection stage is the initial process for stage planning project. There are various problems such as the use of inaccurate method analysis, substantiating opinions and discrepancies in financial analysis to decide on the selection of this housing project. Therefore, this study is conducted to identify the methods of analysis results that are often used by the developers, identify the problems of using the analytical methods and examine how to overcome the problems faced by developers during financial analysis to decide on the selection of the housing project. The method used in this study is the quantitative method by obtaining data from respondents based on soalidic questions. This study was conducted on developers around Penang, a total of 80 developers. The analysis method used by this study is descriptive analysis method through SPSS software. The findings of the first objective of discovering the Interest / Cost Ratio (BCR) methodology are frequently used financial analysis methods. The second objective is to find that usage data is a problem faced by respondents, such as past information projects, does not provide accurate during analysis. For the third objective, find the usage data such as the use of relevant information from the previous project is the solution that often used by respondents to overcome the problems encountered. This study is important for developers to know the appropriate analytical method for use and to know the problem and how to solve the problem and it is important for various parties to be used as reference materials especially students who take the cost in this study.

vi KANDUNGAN TAJUK PENGAKUAN DEDIKASI PENGHARGAAN ABSTRAK KANDUNGAN SENARAI JADUAL SENARAI RAJAH SENARAI SINGKATAN SENARAI LAMPIRAN i ii iii iv vi xi xiii xiv xv BAB 1 PENGENALAN 1 1.1 Pendahuluan 1 1.2 Latar Belakang Kajian 3 1.3 Permasalahan Kajian 4 1.4 Persoalan Kajian 5 1.5 Objektif Kajian 6 1.6 Skop Kajian 6 1.7 Metodologi Kajian 9 1.8 Kepentingan Kajian 9 1.9 Kesimpulan 11 BAB 2 KAJIAN LITERITUR 12 2.1 Pengenalan 12 2.2 Definisi Pemilihan Projek 13 2.3 Kriteria Pemilihan Projek 15

vii 2.4 Faktor Pemilihan Projek 15 2.5 Kaedah Pemilihan Projek 16 2.5.1 Model Numeric (Kewangan) 16 2.5.2 Model Non Numeric (Bukan Kewangan) 24 2.6 Pihak Yang Terlibat Dalam Pemilihan Projek 29 2.6.1 Pemaju Perumahan 29 2.6.2 Pengurus Projek 29 2.6.3 Pasukan Projek 30 2.7 Masalah yang dihadapi semasa melakukan 30 pemilihan projek 2.7.1 Penggunaan Kaedah Analisis yang tidak 31 tepat 2.7.2 Terdapat percanggahan pendapat 32 semasa melakukan pemilihan projek 2.7.3 Tidak melibatkan gabungan pakar 32 2.7.4 Penggunaan Data yang lemah 33 2.7.5 Pemaju kurang berpengalaman 34 2.7.6 Objektif yang tidak jelas 34 2.7.7 Jangka masa yang tidak realistik 35 2.8 Cara mengatasi masalah semasa membuat 36 pemilihan projek 2.8.1 Penggunaan kaedah yang tepat 36 2.8.2 Melibatkan golongan pakar 36 2.8.3 Penggunaan data yang relevan 37 2.8.4 Memastikan objektif yang jelas 38 2.8.5 Memastikan jangkaan masa yang sesuai 38 2.8.6 Membuat Laporan, Pengumpulan Dan 39 Menggunakan Data 2.8.7 Mendalami Dan Menggunakan 39 Sepenuhnya Pengetahuan 2.9 Rumusan 40 2.9.1 Kaedah analisis yang digunakan oleh 40 pihak pemaju semasa membuat keputusan untuk pemilihan projek perumahan.

viii 2.9.2 Masalah yang sering dihadapi semasa 43 membuat analisis untuk membuat keputusan bagi pemilihan projek perumahan 2.9.3 Cara mengatasi masalah semasa 44 melakukan analisis kewangan untuk membuat keputusan bagi pemilihan projek. BAB 3 METODOLOGI KAJIAN 45 3.1 Pengenalan 45 3.2 Reka Bentuk Kajian 45 3.3 Kaedah Kuantitatif 47 3.4 Pengumpulan data 49 3.4.1 Data Primer 49 3.4.2 Data Sekunder 49 3.5 Kajian Rintis 51 3.6 Responden Kajian 52 3.7 Persampelan Responden 52 3.8 Kaedah Penganalisaan Data 53 3.8.1 Penganalisaan Data Kuantitatif 53 3.9 Kesimpulan 55 BAB 4 ANALISIS DATA 56 4.1 Pengenalan 56 4.2 Analisis Soal Selidik 56 4.3 Bahagian A: Analisis Latar Belakang Responden 57 4.3.1 Jantina Responden 57 4.3.2 Syarikat Responden 58 4.3.3 Jawatan Responden 59 4.3.4 Pengalaman Responden 60 4.4 Kaedah Analisis Kajian: Bahagian B, C dan D 60

ix 4.5 Bahagian B: Kaedah analisis kewangan yang 62 sering digunakan oleh pihak pemaju untuk membuat keputusan bagi pemilihan projek perumahan. 4.5.1 Kaedah analisis kewangan 62 4.6 Bahagian C: Masalah-Masalah yang dihadapi 65 Oleh Pemaju Semasa Melakukan Analisis Kewangan untuk Membuat Keputusan Bagi Pemilihan Projek Perumahan. 4.6.1 Masalah Penggunaan Kaedah 65 4.6.2 Masalah Pendapat pakar 66 4.6.3 Masalah Penglibatan pakar 67 4.6.4 Masalah Penggunaan data 68 4.6.5 Masalah Pengalaman dan pengetahuan 69 4.6.6 Masalah Penetapan objektif 70 4.6.7 Masalah Jangkaan masa projek 71 4.7 Bahagian D : Cara mengatasi masalah yang 72 dihadapi oleh pemaju ketika melakukan analisis kewangan untuk membuat keputusan bagi pemilihan projek perumahan. 4.7.1 Penggunaan kaedah 72 4.7.2 Penglibatan pakar 73 4.7.3 Penggunaan data 74 4.7.4 Penetapan objektif 75 4.7.5 Jangkaan masa projek 76 4.7.6 Pengumpulan data 77 4.7.7 Pengetahuan dan kemahiran 78 4.8 Kesimpulan 79 4.8.1 Ringkasan Kaedah yang Sering 80 Digunakan oleh Pemaju Ketika Membuat Analisis Kewangan. 4.8.2 Ringkasan Masalah yang Sering 82 Dihadapi oleh Pemaju Ketika Membuat Analisis Kewangan.

x 4.8.3 Ringkasan Cara Mengatasi Masalah 84 yang Sering Dihadapi oleh Pemaju Ketika Membuat Analisis Kewangan. BAB 5 KESIMPULAN DAN CADANGAN 86 5.1 Pengenalan 86 5.2 Rumusan Kajian 5.2.1 Pencapaian Objektif Pertama: 87 Mengenalpasti Kaedah Analisis Kewangan yang Sering Digunakan Oleh Pemaju Untuk Membuat Keputusan Bagi Pemilihan Projek Perumahan. 5.2.2 Pencapaian Objektif Kedua: 88 Mengenalpasti Permasalahan Penggunaan Kaedah Analisis Kewangan untuk Membuat Keputusan bagi Pemilihan Projek Perumahan. 5.2.3 Pencapaian Objektif Ketiga: 90 Mengenalpasti Cara Mengatasi Masalah yang Dihadapi Oleh Pemaju dalam Penggunaan Kaedah Analisis Kewangan Untuk Membuat Keputusan Bagi Pemilihan Projek Perumahan 5.3 Limitasi Kajian 91 5.4 Cadangan 92 5.5 Penutup 93 RUJUKAN 95 LAMPIRAN 101 LAMPIRAN A Borang Soal Selidik 101 VITA 106

xi SENARAI JADUAL 1.1 Nilai Kerja Pembinaan Mengikut Lokasi Projek (Negeri) 7 (KPKT, 2015). 1.2 Bilangan Unit Rumah Yang Diluluskan Pembinaan Kepada 8 Pemaju Swasta Mengikut Kategori Harga Rumah, Januari Mac 2015 (KPKT, 2015) 2.1 Ringkasan Kaedah Numerik 40 2.2 Ringkasan Kaedah Non Numerik 42 2.3 Ringkasan masalah yang sering dihadapi semasa membuat 43 analisis untuk membuat keputusan bagi pemilihan projek perumahan 2.4 Ringkasan cara mengatasi masalah semasa melakukan analisis 44 kewangan untuk membuat keputusan bagi pemilihan projek. 3.1 Bahagian dalam Borang Soal Selidik 47 3.2 Skala Likert Objektif 1 48 3.3 Skala Likert Objektif 2 & 3 48 3.4 Ringkasan hasil kajian rintis 51 3.5 Jadual Penentuan Saiz Sampel (Krejcie dan Morgan, 1970) 52 3.6 Ringkasan objektif dan Methodologi 55 4.1 Skala Likert Bahagian B 61 4.2 Skala Likert Bahagian C dan D 61 4.3 Tahap Pengelasan Min (Majid & McCaffer, 1997) 61 4.4 Hasil Keputusan Kaedah Analisis Kewangan 64 4.5 Masalah Penggunaan kaedah 66 4.6 Masalah Pendapat pakar 67 4.7 Masalah Penglibatan pakar 68 4.8 Masalah Penggunaan data 69

xii 4.9 Masalah Pengalaman dan pengetahuan 70 4.10 Masalah Penetapan objektif 70 4.11 Masalah Jangkaan masa projek 71 4.12 Penggunaan kaedah 73 4.13 Penglibatan pakar 74 4.14 Penggunaan data 75 4.15 Penetapan objektif 76 4.16 Jangkaan masa projek 77 4.17 Pengumpulan data 78 4.18 Pengetahuan dan kemahiran 79 4.19 Kaedah yang sering digunakan oleh pemaju semasa membuat 81 analisis kewangan mengikut ranking 4.20 Masalah-masalah yang sering dihadapi oleh pemaju semasa 83 membuat analisis kewangan mengikut ranking 4.21 Jadual 4.21 : cara mengatasi masalah yang sering dihadapi oleh 85 pemaju semasa membuat analisis kewangan mengikut ranking

xiii SENARAI RAJAH 3.1 Carta Aliran Metodologi Kajian 54 4.1 Peratusan Jantina Responden 58 4.2 Peratusan Jawatan Responden 59 4.3 Peratusan Pengalaman Responden 60

xiv SENARAI SINGKATAN NAPIC - Pusat Maklumat Harta Tanah Negara KPKT - Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Keperluan Perumahan Kerajaan Tempatan REDHA - Persatuan Pemaju Hartanah Dan Perumahan Malaysia NPV - Nilai Kini Bersih IRR - Kadar Pulangan Dalaman PI - Purata Indeks BCR - Benefit-Cost Ratio GDV - Gross Development Value RFID - Radio Frequency Identification PBP - Bayar Tempoh Balik ARR - Kadar Purata Pulangan OC - Peluang Kos IRA - Penilaian Risiko awal DCF - Diskaun Aliran tunai AHP - Proses Analisis Hierarki SPSS - Statistical Package for Social Sciences EVA - Analisis Nilai diperoleh ROI - Return On Investment TK - Tahap Kekerapan TP - Tahap Persetujuan BR - Bilangan Responden PR - Peratusan Responden

xv SENARAI LAMPIRAN Lampiran A - Borang Soal Selidik

1 BAB 1 PENGENALAN 1.1 Pendahuluan Pertumbuhan ekonomi Malaysia yang meningkat pada kadar 4 hingga 5 peratus pada tahun 2012 berdasarkan pertumbuhan penggunaan dan pelaburan swasta di Malaysia telah menjadi tumpuan para pelabur di kalangan negara-negara yang membangun mahu pun negara maju seperti Amerika Syarikat, Jepun, dan United Kingdom (Prospek dan Dasar 2012). Dengan ini, prestasi pasaran harta tanah telah menerima impak yang positif hasil daripada peningkatan aktiviti di semua subsektor yang terus kukuh. Ia adalah berdasarkan kepada peningkatan ekonomi yang disokong oleh pelaburan yang berterusan daripada industri berorientasikan dalam negeri dan perlaksanaan berterusan melalui projek di bawah Program Transformasi Ekonomi dan inisiatif dasar yang diumumkan semasa Belanjawan 2012. Industri pembinaan merupakan satu industri yang sedang pesat membangun di negara kita. Ia juga merupakan salah satu sektor yang penting dalam menjana ekonomi negara. Perkembangan sektor ini dapat dilihat apabila pembinaan perumahan menunjukkan perkembangan yang memberangsangkan (Rusli, 2006). Perumahan merupakan salah satu keperluan asas yang utama dalam kehidupan bagi mencapai suatu taraf hidup yang sempurna dan selesa (Zulkepli, 2011). Sektor pembinaan ini menyumbang kepada pertumbuhan ekonomi negara yang mempunyai kaitan secara langsung dengan sektor-sektor lain termasuk sektor perumahan, perkhidmatan dan sektor pembuatan bahan-bahan binaan. (Awang, 2012).

2 Perumahan merupakan salah satu agenda yang penting dan utama di setiap negara di seluruh dunia. Menurut bekas Timbalan Perdana Menteri Malaysia, Tan Sri Muhyiddin Yassin, Dasar Perumahan Negara perlulah memenuhi keperluan asas rakyat, iaitu dengan memastikan tempat tinggal yang selesa dan mampu dimiliki bagi memperkasakan pilihan dan autonomi. Selaras dengan gagasan 1Malaysia, kerajaan komited dan akan terus memberi keutamaan dalam penyediaan rumah yang mencukupi, berkualiti dan mampu dimiliki atau disewa mengikut keperluan golongan tertentu (Zainol, 2011). Di Malaysia, Kerajaan menginginkan setiap rakyatnya mampu memiliki rumah sendiri. Ini dizahirkan dalam Rancangan Malaysia Ke-10 yang menyatakan bahawa kerajaan ingin memastikan akses kepada perumahan yang berkualiti dan mampu milik. Kerajaan berusaha untuk memenuhi keperluan penduduk yang meningkat dengan memadankan penawaran dan permintaan rumah mampu milik dan menggalakkan industri yang lebih cekap dan mapan (Unit Perancang Ekonomi, 2010). Bagi memastikan pembinaan perumahan berjalan seiring dengan apa yang dirancang pihak pemaju perlulah memastikan pembinaan yang dilakukan berjalan lancar dan dapat memberi kepuasan kepada semua pihak serta memberikan keuntungan terhadap pihaknya juga. Oleh itu, dalam melakukan sebarang pembinaan perumahan bagi memenuhi permintaan tersebut, pengurus projek perlulah melakukan penganalisaan berdasarkan konsep penilaian dan pentaksiran projek. Selain itu, pengurus projek juga perlulah melakukan pengukuran terhadap projek yang dilakukan bagi memastikan projek yang dilakukan berjalan dengan lancar serta berupaya memberi keuntungan terhadap mereka. 1.2 Latar Belakang Kajian Pemilihan projek adalah satu tugas yang besar yang perlu dilakukan oleh pengurus projek. Pemilihan perlulah penting bagi mengukur keupayaan sesuatu projek yang dilakukan. Pengurus sering menggunakan kaedah keputusan analisis bagi mendapatkan isu-isu yang berkaitan tentang masalah dari dalam dimana terdapat banyak butir-butir masalah yang sedia ada. Pemilihan projek membentuk pembolehubah bebas kerana ia boleh dimanipulasi di bawah keperluan projek, kaedah pemilihan, sifat pemilih dan penglibatan pengguna (Njue, 2016).

3 Terdapat pelbagai kaedah keputusan analisis yang boleh digunakan dalam membuat keputusan bagi pemilihan projek antara kaedah tersebut ialah kaedah numerik dan non numerik. Kaedah menilai yang boleh digunakan untuk menganggarkan kebolehlaksanaan projek adalah seperti langkah-langkah yang boleh dikira atau ketara seperti NPV, IRR, tempoh bayar balik dan nisbah faedah kos. Kaedah ini tergolong didalam kaedah numeric. Manakala kaedah non numeric pula ialah kaedah yang dinilai dari segi kaedah operasi keperluan saingan, kaedah scared cow dan model bandingan manfaat. Kajian ini dilakukan bagi mengetahui kaedah yang sering digunakan oleh para pemaju semasa melakukan penilaian prestasi atau pemilihan projek. Penggunaan Kaedah yang tepat akan memberikan impak positif kepada kelancaran projek manakala jika penggunaan Kaedah adalah tidak tepat ia akan memberikan impak negetif kepada projek. Oleh itu pemilihan penggunaan alat, model, atau kaedah analisi yang tepat perlulah dillakukan bagi menjamin kelancaran projek di masa hadapan. Terdapat Pelbagai langkah perlu diambil dalam mengatasi masalah apabila terdapat sebarang percanggahan semasa pemilihan projek atau penggunaan alat yang tidak tepat. Langkah tersebut perlulah dilakukan bagi memastikan projek dapat dinilai dengan tepat dan mendapatkan hasil yang positif. Oleh itu, segala langkah seperti mengetahui fungsi alat pengukuran bagi menyesuaikan dengan projek yang dijalankan perlulah diketahui. Selain itu, pihak terlibat perlulah mengenalpasti projek yang dijalankan bagi memilih alat pengukuran yang tepat. 1.3 Permasalahan Kajian Isu yang berkenaan dengan kajian ini adalah terdapat pelbagai fahaman mengenai kaedah keputusan analisis dalam sesuatu projek pembangunan (Awang, 2012). Oleh itu, pengurus projek dan ahli pasukannya perlu memfokuskan penggunaan penganalisaan berdasarkan konsep penilaian dan pentaksiran projek dilakukan bagi menilai keupayaan projek semasa melakukan projek atau memilih sesuatu projek baru. Penggunaan kaedah analisa yang tepat akan memberi pulangan keuntungan yang tinggi seperti yang dirancang oleh pihak pemaju. Namun begitu, penggunaan kaedah yang tidak tepat pula akan memberi masalah dalam pemilihan sesuatu projek (Njue, 2016). Hal ini kerana, setiap kaedah

4 mempunyai fungsi masing-masing sama ada kaedah tersebut dilakukan kerana keliru untuk memilih projek atau melabur dalam sesuatu projek atau kaedah tersebut dilakukan diperingkat awal projek, dan sama ada kaedah yang dilakukan untuk mengukur prestasi projek yang sedang dilakukan. Oleh itu, penggunaan kaedah yang tepat perlulah dilakukan bagi memastikan kegagalan projek dapat dielakkan. Selain itu, terdapat juga masalah seperti kerumitan memilih set optimum projek. Hal ini telah menyebabkan pemaju sering menghadapi dilema dalam usaha untuk membuat keputusan dalam pemilihan projek perumahan. Di samping itu, kekurangan keyakinan dalam pendekatan teori yang tulen adalah terang-terangan jelas apabila seorang pengurus berhadapan dengan keadaan di mana penerimaan penyelesaian 'teori optimum' mempunyai kesan buruk ke atas matlamat operasi lain seperti pendapatan semasa untuk pulangan ke atas pelaburan (Subbaiah, 2011). Seterusnya, kebanyakan pemaju di Semenanjung Malaysia tidak gemar menggunakan kaedah analisis kewangan pada peringkat awalan pemilihan. Hal ini disokong oleh statistik yang menunjukkan bahawa sebanyak 16% sahaja pemaju yang menggunakan kaedah analisis kewangan berbanding dengan kaedah perbincangan (33%), perbandingan data (33%), dan simulasi komputer (18%) (Zainal, 2015). Selain itu, terdapat juga percanggahan dan pertindihan pendapat dalam menentukan pengukuran prestasi projek (Jaafar, 1996). Hal ini akan menyebabkan tiada satu kepastian dari segi pengiraan dalam menentukan pemilihan sesuatu projek perumahan. Hal ini kerana terdapat pelbagai fahaman berhubung dengan pengukuran keupayaan pelaburan sesuatu projek pembangunan. Pihak-pihak tertentu mempunyai berbagai interpretasi dalam menentukan pengukuran prestasi projek dengan pengiraan tertentu. Hal ini menunjukkan percanggahan dan pertindihan pendapat dalam menentukan pengukuran prestasi projek. Di samping itu, menurut Khalid (2008) terdapat pelbagai usaha bagi menggalakkan analisis kewangan ini dijalankan. Walaubagaimanapun, analisis secara mendalam perhubungan faktor masalah yang mempengaruhi kepada kos pembinaan gagal dilaksanakan dengan berkesan. Ini adalah kerana jumlah projek adalah minimum dan ketiadaan suatu usaha untuk mengumpulkan keseluruhan maklumat tersebut. Jangka masa projek yang singkat dan banyak projek perlu dikendalikan dalam satu masa turut mengagalkan usaha-usaha pihak terlibat bagi memperkemaskinikan maklumat yang amat bernilai itu.

5 Kesimpulannya, berdasarkan Njue (2016), Subbaiah (2011), Zainal (2015), Jaafar (1996), dan Khalid (2008) terdapat pelbagai masalah yang dihadapi pihak pemaju dalam melakukan analisis kewangan untuk membuat keputusan bagi pemilihan projek perumahan. Oleh itu, kajian ini penting bagi mengetahui permasalah tersebut dan cara menangani masalah yang timbul bagi memudahkan pihak pemaju pada masa akan datang. 1.4 Persoalan Kajian Berdasarkan permasalah kajian yang dikemukan, terdapat pelbagai persoalan yang wujud dalam kajian ini. Antara persoalan kajian tersebut adalah: 1. Apakah kaedah analisis kewangan yang sering digunakan oleh pemaju untuk membuat keputusan bagi pemilihan projek perumahan? 2. Apakah permasalahan penggunaan kaedah analisis kewangan untuk membuat keputusan bagi pemilihan projek perumahan? 3. Bagaimanakah cara mengatasi masalah yang dihadapi oleh pemaju semasa penggunaan kaedah analisis kewangan untuk membuat keputusan bagi pemilihan projek perumahan? 1.5 Objektif Kajian Objektif kajian adalah untuk mencapai persoalan kajian yang wujud daripada permasalah kajian yang telah dikemukan, Terdapat 3 objektif dalam kajian ini iaitu : 1. Mengenalpasti kaedah analisis kewangan yang sering digunakan oleh pemaju untuk membuat keputusan bagi pemilihan projek perumahan. 2. Mengenalpasti permasalahan penggunaan kaedah analisis kewangan untuk membuat keputusan bagi pemilihan projek perumahan. 3. Mengkaji cara mengatasi masalah yang dihadapi oleh pemaju semasa penggunaan kaedah analisis kewangan untuk membuat keputusan bagi pemilihan projek perumahan.

6 1.6 Skop Kajian Responden bagi kajian ini ialah pemaju-pemaju perumahan yang menggunakan kaedah analisis kewangan untuk membuat keputusan bagi pemilihan projek perumahan di sekitar Pulau Pinang. Lokasi ini dipilih kerana Pulau Pinang merupakan negeri yang sedang membangun dimana terdapat banyak pemaju pembinaan yang sedang melakukan pembangunan perumahan di sekitar Pulau Pinang. Hal ini dapat dibuktikan apabila negeri Pulau Pinang tergolong antara negeri utama yang menjadi tumpuan aktiviti pembinaan selain negeri Selangor, Johor dan WPKL. Penyataan ini dikeluarkan oleh Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC, 2015). Selain itu, menurut Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Keperluan Perumahan Kerajaan Tempatan (KPKT, 2015), nilai kerja pembinaan mengikut lokasi projek (negeri) dan jenis aktiviti, suku tahun 1, 2015, projek perumahan di negeri Pulau Pinang mencatat negeri keempat tertinggi dalam aktiviti pembinaan kediaman iaitu sebanyak 752 754 projek perumahan. Manakala, berdasarkan senarai pemaju berdaftar di dalam Persatuan Pemaju Hartanah Dan Perumahan Malaysia (REHDA) pula, jumlah senarai syarikat pemaju yang berdaftar di negeri Pulau Pinang adalah sebanyak 100 buah syarikat. Jumlah senarai pemaju tersebut merupakan antara jumlah senarai pemaju tertinggi. Pulau Pinang merupakan antara negeri yang mencatatkan jumlah syarikat pemaju berdaftar yang tertinggi berbanding di negeri-negeri lain. Selain itu, Pulau Pinang juga merupakan negeri tertinggi yang diluluskan bagi menjalankan pembinaan perumahan harga rendah iaitu sebanyak 885 unit rumah (KPKT, 2015). Bilangan tersebut merupakan bilangan tertinggi berbanding negerinegeri lain seperti Johor 4 unit rumah, Melaka 40 unit rumah, Perak 67 unit rumah dan Selangor 30 unit rumah yang diluluskan pembinaannya pada tahun 2015 tersebut. Hal ini membuktikan, pemaju di kawasan Pulau Pinang mempunyai pengurusan kewangan yang kukuh bagi menjalankan projek perumahan harga rendah tersebut. Oleh itu, hal ini menjadi faktor pemilihan negeri ini dipilih.

7 Jadual 1.1 : Nilai Kerja Pembinaan Mengikut Lokasi Projek (Negeri) (KPKT, 2015). NEGERI KEDIAMAN Johor 1 764 999 Kedah 185 980 Kelantan 58 902 Melaka 176 972 Negeri Sembilan 333 656 Pahang 300 548 Perak 387 932 Perlis 9 021 Pulau Pinang 752 754 Sabah 243 212 Sarawak 199 070 Selangor 2 609 634 Terengganu 54 685 Wilayah 1 528 798 Persekutuan JUMLAH 8 606 165

8 Jadual 1.2 : Bilangan Unit Rumah Yang Diluluskan Pembinaan Kepada Pemaju Swasta Mengikut Kategori Harga Rumah, Januari Mac 2015 (KPKT, 2015) NEGERI HR HSR HS HT JUMLAH Johor 4 4 482 3 891 4 381 Kedah - - - 1 059 1 059 Kelantan - - - 48 48 Melaka 40 - - 840 880 Negeri - - - 369 369 Sembilan Pahang - - - 1 404 1 404 Perak 67 - - 2 704 2 771 Perlis - - - - - Pulau Pinang 885 135 478 5 543 7 041 Selangor 30 550 302 6 613 7 495 Terengganu - - - 49 49 W.P Kuala - - - 4 032 4 032 Lumpur W.P - - - 2 743 2 743 Putrajaya JUMLAH 1 024 689 1 262 29 295 32 272 HR : Harga Rendah, HSR : Harga Sederhana Rendah, HS : Harga Sederhana, HT : Harga Tinggi

9 1.7 Metodologi Kajian Sumber data kajian diperolehi melalui dua sumber utama iaitu sumber primer dan sekunder. 1. Data primer Data primer adalah data yang diambil dari kaedah soal selidik. Kaedah soal selidik dilakukan kepada pemaju perumahan bagi mendapat maklumat yang diperlukan. Borang soal selidik disediakan dengan soalan berstruktur bagi memudahkan maklumat yang diinginkan didapati. 2. Data sekunder: Data Sekunder adalah data yang diambil dari Kaedah penyelidikan. Kaedah ini dilakukan bagi mendapatkan maklumat yang berkaitan dengan kajian melalui pembacaan buku-buku, majalah-majalah yang berkaitan, jurnal-jurnal, kertas kerja seminar, laporan tahunan dan keratan-keratan akhbar disamping melayari internet. 1.8 Kepentingan Kajian Kajian ini sangat penting terhadap pelbagai pihak terutamanya terhadap pihak pemaju. 1. Pemaju Kajian ini penting bagi pemaju kerana ia akan mengetahui permasalahan penggunaan kaedah keputusan analisis bagi pemilihan projek perumahan yang mereka gunakan. Permasalah yang dikemukan akan dapat dielakkan oleh pemaju bagi memastikan kelancaran sesuatu projek dapat dijamin. Selain itu, kajian ini juga akan memberikan panduan kepada pemaju mengenai kaedah keputusan analisis yang sering digunakan oleh pemaju bagi pemilihan projek perumahan. Hal ini dapat membantu pemaju memilih kaedah yang tepat semasa melakukan analisa penilaian projek. Kajian ini juga akan menjadikan pemaju lebih berhati-hati dalam melakukan kaedah keputusan analisis bagi pemilihan projek mereka di samping mengetahui cara untuk mengatasi masalah tersebut.