Vooruitsigte vir eiendomsbeleggings

Size: px

Start display at page:

Download "Vooruitsigte vir eiendomsbeleggings"

Stephen Dean
5 years ago
Views:

1 Vooruitsigte vir eiendomsbeleggings Rode-Ontbyt D Aria, Durbanville 25 Maart 2015 Erwin Rode erwin@rode.co.za

2 Wêreldvooruitsigte - Die ontwikkelde wêreld moet skuldvlakke verlaag - Dit kan ŉ dekade duur

4 Vooruitsigte vir SA ekonomie op middeltermyn 1. Laer groei te midde van n flou wêreldekonomie en beperkings weens onvoldoende infrastruktuur 2. insluitend die Eskom-debakel 3. Belasting en tariewe moet styg om agterstande in te haal 4. Die fiskus het min beweegruimte 5. Die steeds hoë huishoudelike skuldvlakke 6. Besteebare inkomste bly onder druk

5 Stagnasie? The credit-based, consumption-led growth model has reached a dead end. Chris Hart (BD, 10/07/2014)

6 Quotation is a serviceable substitute for wit Oscar Wilde

7 But quotation is an ineffectual substitute for rational motivation Erwin Rode

8 Groei in BBP Basis-scenario % verandering , (prognose) 2,5* 2016 (prognose) 2,9* 2017 (prognose) 3,1* *Rode se paneel van ekonome (Desember 2014)

11 Voorbehoud Vanweë beperkings aan die aanbodkant werk hierdie model nie in bv. Londen en die Atlantiese kus in Kaapstad nie (waar die Lieven Heer nie meer grond maak nie, maar waar vraag steeds groei)

12 ŉ Verduideliking van die grondstofsiklus What ends high prices is high prices, and what ends low prices is low prices Sandy McGregor Business Times, 25 Januarie 2015

13 Die bousiklus IN BRITTANJE: JAAR BRON: RICHARD BARRAS, BUILDING CYCLES GROWTH AND INSTABILITY, bl. 325

14 Reële eiendomsiklus Johannesburgse kantoorhuur vs nasionale huispryse Huispryse Kantoorhure 140 Indeks (1990=100) (log skaal) Vooruitskatting 60 Gedefleer met BEO-Boukosteindeks Bron van data: Absa; BEO; Rode-prognose

15 70,000 Die Kuznets-bousiklus (Residensieel, private sektor) 60,000 IV 50,000 R miljoen (Reële 2014 pryse) 40,000 30,000 II III 20,000 I 10, JAAR 16 JAAR 20 JAAR Bron van data: SARB; MFA-Databasis

16 Inflasie-aangepaste Herengracht-huispryse Amsterdam

17 160 Reële VSA-huispryse Saam gestelde groeikoers van tendensielyn: 0,7% p.j Indeks (2000=100) Huispryse Bron van data: Irrational Exuberance, Robert Shiller

18 Reële SA-huispryse 240 Saamgestelde groeikoers van tendensielyn: 1,0% p.j. 200 Indeks (2000=100) Huispryse Bron van data: Absa; SSA

19 Opbrengste

20 Historiese totale opbrengste van genoteerde eiendom in Suid-Afrika Eiendomsopbrengste van genoteerde fondse Gemiddelde totale opbrengs 21,3 Gemiddelde VPI 6,1 Reële opbrengs 15,2 Rekenkundige gemiddeld

21 Historiese totale opbrengste van ongenoteerde nie-residensiële eiendom in Suid-Afrika Gem. totale opbrengs % Eiendomsopbrengste van ongenoteerde fondse (16 jr.) (19 jr.) (18 jr.) 9,5 17,2 13,5 Gemiddelde VPI 4,6 13,0 6,2 Reële opbrengs 4,8 4,2 7,3 Meetkundige gemiddeld Bron van data: Rode-Tydreekse

23 3,000 2,500 Durbanville Gemiddelde pryse van vollebesiteiendom Durbanville Sentraal (+15%) Durba nville Hills (+16%) Durbanville Uitbreiding 2 (+30%) 2,000 Rand ('000s) (Logskaal) 1,500 1, Bron van data: Lightstone

24 1,600 1,400 1,200 Durbanville Gemiddelde pryse van deeltiteleiendom Durbanville Hills (-3%) Durbanville Sentraal (-8%) 1, Rand ('000s) (Logskaal) Bron van data: Lightstone

25 60 Durbanville Vollebesit huise Mediaan dae gelys voordat dit verkoop 50 Aantal dae Bron van data: Propstats 70 Durbanville Deeltitelwoonstelle Mediaan dae gelys voordat dit verkoop Aantal dae Bron van data: Propstats

26 -60 Durbanville Vollebesit huise Mediaan verskil tussen verkoop- en lysprys Rand ('000s) Bron van data: Propstats -18 Durbanville Deeltitelwoonstelle Mediaan verskil tussen verkoop- en lysprys Rand ('000s) Bron van data: Propstats

27 Vooruitsigte vir huispryse op middeltermyn Groei oor die volgende 5 jaar benede inflasie, weens: 1. Pryse is in reële terme steeds baie hoog 2. Verbruikers onder meedoënlose stres 3. Rentekoerse sal om twee redes styg (Basel III en rentekoers-siklus ) 4. Banke steeds risikoafkerig 5. Dus sal pryse op middeltermyn terugkeer na die tendensielyn

29 Omsetdigthede van winkelsentrums: beraamde saamgestelde groei (Nominale rande) Bron: IPD 10-jaar-berekening: Rode Superstreekwinkelsentrum Streekwinkelsentrum Klein Streekwinkelsentrum VPI ,2% 5,9% 5,0% * *Eerste kwartaal j-o-j Omsetdigthede = omset per m² 8,6% 5,7% 2,7%

30 Totale salarisrekening per metro Saamgestelde groeikoers per jaar ( ) ethekwini 13% Tshwane 13% Stad Kaapstad 14% Verbruikersinflasie 6%

31 1,400,000 Voltooiings van nuwe winkelsentrums in Suid-Afrika 1,200,000 1,000,000 Rode Statistiek SA 800,000 m² 600, , , Bron van data: Rode; SSA

32 Voltooiings van nuwe winkelsentrums vs. reële verbruiksbesteding vs. reële BBP Saamgestelde groeikoers (% groei p.j.) Winkelsentrum-voltooiings 2,2 0,0 *Reële verbruiksbesteding 5,4 3,0 *Reële BBP 6,5 2,3 *Saamgestelde groeikoers bereking op eerste verskil van reële verbruikersbesteding en BBP. Bron: Rode; SARB; Rode se berekeninge

33 Nuwe aanbod van winkelruimte (m²) Bron: Rode s Retail Report Stede Kleiner dorpe/ landelike gebiede (voorlopig)

35 12 10 r²=0,7 Groei in dienstesektor BBP (nasionaal) vs Groei in kantoorvraag (nasionaal) 8 6 Groei (%;j-o-j) Kantoorvraa g BBP dienstesektor Bron van data: SSA; SAPOA; Rode-berekeninge

36 Kantoorleegstand is min of meer op langtermyn-gemiddeld

37 14 12 Kantoorleegstand Kaapstad gedesentraliseerd vs Johannesburg gedesentraliseerd (Grade A en B gekombineerd) Johannesburg gedes. (9%) Kaapstad gedes. (6%) Leegstandkoers (%) Bron van data: SAPOA

38 120 Nominale kantoorhuurgelde, graad A Kaapstad gedesentraliseerd vs Johannesburg gedesentraliseerd Gla dge stryk R/m² (log skaal) 60 Johannesburg gedes. (+3%) Kaapstad gedes. (+10%) Bron van data: Rode-Tydreekse

39 Hoe stagnasie kantoorhuurgelde sou raak in Kaapstad gedesentraliseerd Basis-scenario Reële ±2,5% p.j. Stagnasie-scenario* Reële ±1,5% p.j ,6% +3,5% ,3% +3,3% ,0% +3,6% * Op aanname geen verhoging in rentekoerse relatief tot basis-scenario Bron: Rode s Trends, Desember 2014

41 Gladgestryk Nominale prima industriële huurgelde (500-m²-eenhede) R/m² (log skaal) Kaapse Skiereiland (+7%) Nasionaal (+4%) Bron van data: Rode-Tydreekse

42 Hoe stagnasie industriële huurgelde sou raak in die Kaapse Skiereiland Basis-scenario Reële ±2,5% p.j. Stagnasie-scenario* Reële ±1,5% p.j ,5% +3,5% ,0% +2,8% ,8% +2,7% * Op aanname geen verhoging in rentekoerse relatief tot basis-scenario Bron: Rode s Trends, Desember 2014

43 Genoteerde fondse

44 Waarom vaar reits so goed? 1. Positiewe skuldhefboom vanweë 2. lae rentekoerse en 3. n sterk markaanslag, wat fondse in staat stel om ongenoteerde portefeuljes teen wins-verhogende inkomsteopbrengste aan te koop. 4. breek van rentekoerskontrakte (finansiële manipulasie) 5. 25% aflandig belê (rand-verskansing) Hoe lank kan hierdie positiewe kringloop voortduur?

45 Vooruitskatting van reits se prestasie (staande portefeulje ) (basis-scenario, gemiddeld vir jaar ) % groei in inkomstestroom 4,9% 7,9% 6,6% 7,0% 7,4% % groei in REIT pryse 19,6% 12,4% 5,9% 6,2% 7,5% Inkomste opbrengs (%) 6,4% 6,1% 6,3% 6,5% 6,6% Inkomsteopbrengs van lang obligasies (%)* 7,9% 7,7% 8,1% 8,5% 8,9% *Vooruitskatting (2014 to 2016). Bron: Rode se paneel van ekonome, Desember 2014

46 Vooruitskatting van reits se prestasie (staande portefeulje ) (stagnasie-scenario, gemiddeld vir jaar ) % groei in inkomstestroom 4,9% 7,9% 5,2% 4,9% 4,7% % groei in REIT pryse 19,6% 12,4% 3,6% 1,6% 3,0% Inkomste-opbrengs (%) 6,4% 6,1% 6,4% 6,9% 7,2% Inkomsteopbrengs van lang obligasies (%)* 7,9% 7,7% 8,7% 9,2% 9,7%

48 14 Nasionale kapitalisasiekoerse volgens eiendomstipe % Streekswinkelsentrums Industriële terughurings Gedesentraliseerde kantore Bron van data: Rode-Tydreekse

49 Gevolgtrekkings

50 1. Wêreldekonomie en plaaslike infrastruktuuragterstande en wanbestuur rem SA ekonomie 2. Residensiële eiendom is steeds duur, maar lae nuwe aanbod beskerm pryse 3. Kantooreiendomme is grondliggend goedkoop, maar leegstand bly hoog weens flou groei in vraag 4. Industriële eiendomme is grondliggend goedkoop /2

51 5. In skuld gedompelde verbruikers het swak vooruitsigte op sterk salarisverhogings en rentekoerse sal waarskynlik begin styg 6. Daarom sal winkelsentrums se kontantstrome onder druk bly veral sentrums wat werkersklasklante bedien 8. Genoteerde fondse sal onder meer druk kom, maar dis nie ŉ katastrofe nie

52 Rode-produkte 1. Waardasies 2. Rode s Report (kwartaalliks) 3. Rode s SA Property Trends (halfjaarliks) 4. Rode s Retail Report (kwartaalliks) 5. Rode-Tydreekse 6. Ad hoc-konsultasie 7. Stadsbeplanning

BUITEMUURSE EN VAARDIGHEIDS-ONTWIKKELINGSPROGRAM KWARTAAL : GRAAD 1 EN 2

Verw. : Vaardigheids-ontwikkelingsprogram 2019 Dept. : Sportontwikkeling Kontak : Mev. Salomina du Plessis Datum : 9 Januarie 2019 10 BUITEMUURSE EN VAARDIGHEIDS-ONTWIKKELINGSPROGRAM KWARTAAL 1-2019: GRAAD